Immobilie privat verkaufen
Immobilienverkauf ohne Makler
„Immobilienverkauf? Das mach‘ ich nebenbei. Bei der aktuell hohen Nachfrage klappt das doch fast wie von allein.“ – So stellen sich das viele Immobilienverkäufer vor. Doch wenn sie sich eingehender mit dem Verkaufsprozess befassen, müssen sie feststellen, dass der Immobilienverkauf in kurzer Zeit und zu einem marktgerechten Preis eine doch sehr aufwendige Angelegenheit ist. Verkaufsrelevante Unterlagen müssen besorgt, die Immobilie vorbereitet, die vielen Anfragen von Interessenten gemanagt und ein zahlungskräftiger Käufer herausgefiltert werden.
Worauf müssen Sie achten, wenn Sie Ihre auf eigene Faust verkaufen möchten? Und warum können Sie sich mit einem Qualitätsmakler vom KD Immobilienwerk in Düsseldorf sicher sein, beim Verkauf Ihrer Immobilie von Anfang an alles richtig zu machen?
Karsten Dutschk zum Thema „Immobilie privat verkaufen?“
Ich habe mögliche Antworten hier einmal für Sie zusammengefasst
Inhaltsverzeichnis:
Immobilie privat verkaufen – So schwer kann das doch nicht sein! Oder?
Bei der aktuell hohen Nachfrage am Immobilienmarkt gehen viele Immobilienverkäufer davon aus, dass sich die Immobilie fast wie von allein zu einem guten Preis verkauft. Doch wer seinen Immobilienverkauf privat stemmen möchte, muss häufig feststellen, dass es so einfach nicht ist.
Manche Eigentümer finden kaum Interessenten, weil sie den Wert ihrer Immobilie nicht professionell ermitteln lassen und mit einem zu hohen Angebotspreis an den Markt gegangen sind. Andere haben unzählige ergebnislose Besichtigungstermine, weil die Fotos und das Exposé wenig aussagekräftig waren und viele Interessenten bei der Besichtigung sagten: „Das habe ich mir anders vorgestellt.“ Zudem unterschätzen viele, die ihr Haus oder ihre Wohnung ohne Makler verkaufen möchten, wie zeitaufwändig so ein Immobilienverkauf doch ist.
Hausverkauf ohne Makler
Sie möchten Ihr Haus privat verkaufen? Hierfür sind genügend Zeit und Know-how 
unerlässlich. Liegen beispielsweise verkaufsrelevante Unterlagen nicht vor, müssen sie bei Ämtern und Behörden besorgt werden, was erfahrungsgemäß schon mal ein paar Wochen dauern kann. Ebenso müssen die durch die aktuell hohe Nachfrage zahlreichen Interessenten gemanagt und die wirklichen von den Besichtigungstouristen unterschieden werden. Zusätzlich muss die Immobilie gut vorbereitet werden. Unvorbereitete Immobilien können sich negativ auf die Verkaufsdauer und den Verkaufspreis auswirken.
Neben der Zeit spielt das Know-how eine große Rolle. Wissen Sie, wie viel Ihr Haus aktuell wert ist? Mit welchem Angebotspreis und welcher Preisstrategie gehen Sie am besten an den Markt? Ohne eine professionelle Wertermittlung und die passende Strategie kann eine Immobilie schnell zum Ladenhüter werden und erst gar keinen Interessenten finden.
Die Folge ist häufig, dass sie am Ende unter Wert verkauft werden muss, da sich Interessenten durch die lange Vermarktungsdauer fragen, ob mit der Immobilie etwas nicht stimmt. Eine andere Möglichkeit ist, dass der Hausverkauf sehr schnell abgewickelt wird, allerdings für viel weniger als es wert ist, als Sie sich das vorgestellt haben. Wenn Sie also Ihre Immobilie, also Ihr Haus oder Ihre Wohnung, ohne Makler erfolgreich verkaufen möchten, müssen Sie viel Zeit einplanen, auch um sich das nötige Know-how zu verschaffen, um keine finanziellen Einbußen zu erleiden.
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Wohnungsverkauf ohne Makler
Der Wohnungsverkauf ohne Makler ähnelt zwar im Großen und Ganzen dem Verkauf eines Hauses. Doch können beispielsweise Nachbarn Einfluss auf den Wohnungsverkauf nehmen. Und zwar, wenn eine Veräußerungsbeschränkung vorliegt. Diese muss laut § 12 des Wohnungseigentumsgesetzes in der Gemeinschaftsordnung und vor allem im Grundbuch festgehalten sein. Der Paragraf 12 dient dem Schutz der restlichen Eigentümer vor einem als problematisch eingestuften Kaufinteressenten.
Wer seine Wohnung privat verkauft, sollte zuvor überprüfen, ob eine Veräußerungsbeschränkung vorliegt. Übrigens: wenn Sie uns mit dem Immobilienverkauf beauftragen, übernehmen wir vom KD Immobilienwerk sdas für Sie.
Bei Wohnungen gibt es zudem öfter den Sonderfall, dass der Eigentümer die Immobilie gar nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Das wirkt sich natürlich auch auf den Verkaufspreis aus. Eine unvermietete Wohnung erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis, da in diesem Fall der Käufer seine Vorhaben mit der Immobilie leichter umsetzen kann.
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Vorbereitung des privaten Hausverkaufs
Wer sein Haus oder seine Wohnung schnell und zu einem guten Preis verkaufen und dabei rechtlich auf der sicheren Seite sein möchte, muss den privaten Hausverkauf bzw. Wohnungsverkauf gut vorbereiten. Ein wichtiger Teil davon ist das Zusammentragen der verkaufsrelevanten Unterlagen , was seine Zeit braucht. Dazu gehören unter anderem der Energieausweis, der Grundbuchauszug, die Flurkarte und die Wohnflächenberechnung. Beim Verkauf einer Wohnung kommen dazu noch die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und gegebenenfalls Informationen über Miet- oder Pachtverträge sowie der Nachweis über Wohn- und Nutzungsrechte.
Darüber hinaus zahlt sich für Eigentümer, die Immobilien ohne Makler verkaufen möchten, oft das Herrichten der Immobilie aus. Home Staging ist eine gute Methode, um die Immobilie von der besten Seite zu zeigen. Für Fotos – egal ob für das Internet oder für das Exposé – ist dies ratsam. Gelegentlich kann es sich sogar lohnen, nochmal in eine Sanierung zu investieren. Hierzu beraten wir vom KD Immobilienwerk Sie gern.
Private Vermarktung der Immobilie
Um eine Immobilie in kurzer Zeit und zu einem guten Preis privat zu verkaufen, kommt es auch auf eine professionelle Vermarktung an. Zunächst müssen Sie aussagekräftige Fotos erstellen, die Größenverhältnisse und Proportionen korrekt wiedergeben. Bei leerstehenden Immobilien kann hier auch eine virtuelle Möblierung sinnvoll sein, um es den Interessenten zu erleichtern, sich ihr neues Zuhause vorzustellen (siehe Home Staging).
Ein Exposé sollte ähnlich aussagekräftig sein. Denn je informativer und ausführlicher es ist, desto eher lassen sich unnötige Besichtigungen ersparen. Neben den wichtigen Informationen zur Immobilie kommt es auch auf die richtige Ansprache an. Die kann sich je nach Zielgruppe für Ihre Immobilie (beispielsweise junge Familie oder Seniorenpaar) unterscheiden. Die Zielgruppe sollten Sie stets im Auge behalten. Nicht zuletzt ist auch die passende Preisstrategie von großer Bedeutung.
Hierzu ist es zunächst wichtig, den genauen Wert der Immobilie zu kennen. Sie sollten den Wert der Immobilie von einem Immobilienexperten professionell ermitteln lassen. Dieser Wert ist die Grundlage nicht nur Ihrer Preisstrategie, sondern auch der späteren Preisverhandlungen. Achtung: Mit einem höheren Preis dann an den Markt zu gehen, um mehr Verhandlungsspielraum zu haben, kann sich dabei auch als Fehler erweisen. Nämlich dann, wenn Interessenten den Preis als zu hoch erachten und das Angebot für unseriös halten. Das schreckt Interessenten ab und verlängert oft die Verkaufsdauer.
Bei einer hohen Nachfrage kann ein Bieterverfahren eine gute Lösung zum Verkauf der Immobilie sein. Die Nachfrage kann beispielsweise auch erhöht werden, indem die Immobilie zu einem etwas niedrigeren Preis als ihrem eigentlich Wert angeboten wird. Da es hier Einiges an rechtlichen Vorgaben zu beachten gilt, sollte ein Bieterverfahren nur mit einem Immobilienprofi durchgeführt werden. Wenn Sie sich unsicher sind, welche Strategie für Ihren privaten Immobilienverkauf die richtige ist, beraten wir vom KD Immobilienwerk Sie gern.
Käuferauswahl
Die Auswahl des richtigen Käufers ist für Laien ebenfalls oft eine Herausforderung. Oft kommt es beim Notar oder auch nach dem Verkauf zu bösen Überraschungen, nämlich, wenn die Finanzierung des Käufers nicht gesichert ist. Deshalben raten wir vom KD Immobilienwerk, frühzeitig eine Bonitätsprüfung des Kaufinteressenten durchzuführen. Ist der Kaufinteressent nicht zahlungsfähig, müssen Sie mit der Vermarktung Ihrer Immobilie von Neuem beginnen. Im schlimmsten Fall – wenn der Kaufvertrag bereits unterzeichnet wurde – droht eine Rückabwicklung des Verkaufs. Oft ist die Folge eine finanzielle Einbuße des Verkäufers.
Fazit:
Nehmen Sie den privaten Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung nicht auf die leichte Schulter. Bereiten Sie alles gut vor und nehmen Sie sich auf jeden Fall die nötige Zeit. Fehlen zum Beispiel wichtige Unterlagen, kann das den Verkauf enorm verzögern. Nur wenn alles vollständig ist und Sie bestens vorbereitet sind, gelingt ein zügiger Immobilienverkauf zu einem marktgerechten Preis. Falls Sie sich bei der einen oder anderen Frage unsicher sind, lassen Sie sich vom KD Immobilienwerk beraten.
FAQ - Immobilie privat Verkaufen | privater Hausverkauf
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Wie viel ist meine Immobilie wert?
Es gibt drei Verfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Welches davon zur Anwendung kommt, ist von der Art der Immobilie abhängig. Allen drei Verfahren liegen relativ komplizierte Berechnungen zugrunde. Überlassen Sie deshalb uns vom KD Immobilienwerk die Wertermittlung. -
Warum ist der Energieausweis so wichtig?
Ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro droht, wenn der Energieausweis nicht, zu spät oder unvollständig vorgelegt wird. Der Energieausweis gibt darüber Auskunft, wie viel Energie ein Haus „verbraucht“. Damit er leicht verständlich ist, wird der Verbrauch ebenso wie bei Elektrogräten mit einer Verbrauchsampel angezeigt. Besitzt die Immobilie sehr schlechte Energiewerte wird sie im roten Bereich angezeigt. Sind die Werte sehr gut, liegt die Immobilie im grünen Bereich. Den Energieausweis gibt es in zwei Varianten. Der Verbrauchsausweis richtet sich nach dem aktuellen Verbrauch. Der Bedarfsausweis wird verwendet, wenn keine Verbrauchswerte vorliegen wie beispielsweise bei einem Neubau. -
Was sollte das Exposé enthalten?
o Objektbeschreibung: Bautyp, Baujahr, Anzahl der Zimmer, Wohnflächenberechnung, Art der Heizung, Balkon, Größe des Grundstücks, Keller, Dachboden, Garage oder Stellplatz
o Zustand des Objektes: Wann wurde renoviert oder saniert?
o Energieausweis
o Grundriss, Lageplan
o Umgebungsbeschreibung: städtisch/ländlich, wirtschaftliche Lage der Umgebung, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten
o Nebenkosten, gewünschter Verkaufspreis – ist dieser verhandelbar? / Falls Sie vermieten: Mietpreis
o Ab wann ist das Objekt verfügbar?
o Soweit vorhanden: Bewertung der Immobilie eines unabhängigen Sachverständigen
o Fotos von jedem Zimmer, Außenansicht
o Mögliche Besichtigungstermine
o Kontaktinformationen -
Wie präsentiere ich meine Immobilie mit Home Staging?
Beim Home Staging präsentieren Sie Ihre Immobilie nicht im bewohnten oder leeren Zustand, sondern „entpersonalisiert“. Das bedeutet, Sie entfernen persönliche Gegenstände damit der Raum möglichst neutral wirkt. Auch leere Räume können sich Interessenten oft nur schwer eingerichtet vorstellen oder einschätzen, wie groß ein Raum wirklich ist, wie viel Platz er wirklich bietet. Um es den Interessenten zu erleichtern, werden leere Räume dezent mit beispielsweise Möbeln, Farben, Licht und Dekorationen eingerichtet. -
Was gehört in den Kaufvertrag?
Alle Immobilientransaktionen müssen in Deutschland durch einen notariellen Kaufvertrag abgesichert werden. Dabei enthält der Kaufvertrag Angaben zu Käufer, Verkäufer sowie Bankverbindungen, über die der Kaufbetrag gezahlt wird. Auch ein aktueller Grundbuchauszug sowie eine Grundstücksbeschreibung (Flurkarte) müssen im Kaufvertrag vorliegen. Ebenso werden bei gebrauchten Immobilien oft die Mängel darin dokumentiert. Termine wie Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung oder der Tag der Immobilienübertragung werden ebenfalls im Vertrag festgehalten. Übernimmt der Käufer zudem Einrichtungsgegenstände wie Einbauküche oder auch Heizöl, das noch in den Tanks vorhanden ist, sollte dies ebenfalls im Kaufvertrag notiert werden.
Themengebiet - Immobilien- bzw. Hausverkauf
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
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